走进市北集成电路产业园一期，只见通富通科的智能化封测产线正高速运转，高端芯片封测产品源源不断下线。园区二期5栋标准厂房、2幢测试楼已于今年上半年竣工投用。
产业生态加速成型之际，一桩更具制度突破意义的事件在上半年落地——6月，东吴证券-南通崇川集成电路产业园机构间REITs在上海证券交易所成功发行，规模7.41亿元。
REITs，简单说就是“资产上市”。把园区这样的不动产打包成标准化金融产品，让机构投资者来认购，园区就能从重资产持有变成轻资产运营——不卖房子，也能把资金盘活。
这是江苏省首单产业园机构间REITs，也是全国首单（先进制造-科技创新）机构间REITs。但它的意义，远不止于一个“首单”的标签。江苏省委金融办向省政府报送专题报告，将其定义为“为全国产业园区资产盘活提供可复制、可推广的江苏样板”。
从“债权借钱、负重前行”到“权益盘活、循环增值”，崇川用一单REITs，为长三角产业园区转型探出了一条可复制的新路径。
科创成色：
是底气更是“硬通货”
在长三角集成电路版图上，苏州起步更早、无锡体量更大。此番创新突破最终落子南通崇川，并非偶然的政策机遇，而是一场“长期主义”的必然兑现。
入池的崇川集成电路产业园一期，2022年正式投运，总建筑面积20.43万平方米。自规划建设之初，园区便锚定高端存储、HBM高带宽内存、AI芯片封测等集成电路核心前沿领域，始终保持产业定位的纯粹性。
“疫情期间，有烘焙企业想高价承租，我们没答应。还有建筑企业、物流企业，都被我们婉拒了。”崇川产发集团总经理田闻回忆。正是这份“产业洁癖”，守住了园区的科创纯度，也沉淀下经得起资本市场审视的资产质量。
经过数年深耕，园区集聚通富通科、中天智元等产业链龙头企业，联动南京邮电大学等高校搭建产学研协同平台，构建起“龙头牵引、科创赋能、载体承载”的完备产业生态。目前已集聚多家重点企业，形成IC设计、封测、半导体材料、半导体设备协同配套的产业集群。
“REITs对底层资产的要求严格，产权权属要清晰，资产质量要优良，收益要稳定可持续。”田闻介绍。项目筹备周期10个月，从上交所受理到最终获批仅用时两个月，远超同类产品常规审核周期。彼时向上交所申报的项目数量远超最终发行数量，相当一部分因产权权属不清、资产质量不达标或收益稳定性不足被挡在门外。崇川能够快速过会，核心在于资产质地经得起拷问——权属干净、运营数据扎实、产业方向契合国家战略。在上交所看来，这正是“金融活水精准滴灌科技创新”的典型实践——资产本身过硬，方向又对，审核节奏大幅加快。
产发集团今天的资产成色，并非一蹴而就。
经过多轮国资整合，崇川产发于2025年7月完成重组，形成以产业投资和资本运营为核心的国有资本平台，成为南通国企从传统城投向现代产投转型的缩影。
纯粹的科创属性、稳健的经营数据，让市场给出了答案——发行时认购倍数超两倍，邮储银行、江苏银行、北京银行等机构竞相出价。
融资逻辑：
从“背着石头过河”到“轻装上阵”
过去，地方国资建园区，路径高度雷同——向银行贷款，资金沉淀在钢筋水泥里，每年还本付息，资产越做越重，现金流越绷越紧。
“传统债权融资是刚性债务，无论园区经营好坏，都必须按期足额还本付息，持续形成偿债压力。”田闻直言，“机构间REITs是权益型工具，不存在刚性兑付要求，投资者收益完全依托园区运营净收益分红。”
说白了，借银行的钱必须连本带息还，不管园区经营好坏；而REITs是“卖份额”，投资者拿的是园区运营收益的分红。一个叫“借钱”，一个叫“盘活”。
本质差异，一目了然。但将设想变为现实，需要在制度层面啃下硬骨头。
按照国资规定，国有资产转让应公开挂牌。但如果走拍卖程序，资产归属将存在不确定性，REITs的专项计划就无法精准受让底层资产。项目团队研究政策后发现，国家关于基础设施REITs的相关规则允许协议转让。然而这一解释此前在南通并无先例可循。团队逐级沟通、反复请示，最终打通了这一关键环节。
本次项目创新采用“原始权益人自持20%、80%市场化发行”的均衡架构。产发集团自持两成份额，牢牢掌控园区运营管理权；开放八成份额，引入社会资本，借助市场化专业力量提升运营水平。
通过这套模式，产发集团一次性回笼前期全部重资产投入——约6亿元现金，不仅覆盖了5亿多元的前期投入，还有盈余。而园区的运营管理权，始终掌握在集团手中。
“我们把所有投入收回来了，但园区还是我们在运营。”田闻说。
崇川产发摆脱了重资产的捆绑，迈入“轻资产、重运营、强产业”的新阶段。募集资金全部回流实体产业——科创产业股权投资、集成电路产业园建设。沉睡的存量不动产，被激活为持续赋能产业升级的资本活水。
产融共生：
一张“金字招牌”引发的连锁反应
对崇川而言，这单REITs的价值早已超越融资本身。它不是一次简单的资产盘活，而是一场覆盖运营理念、管理机制、发展模式的系统性变革。
项目已建立投资人共治共管机制，园区经营数据按季度公开披露，全程接受机构投资者监督。“资本市场的严苛监管要求，倒逼我们彻底摒弃粗放发展思维，打造专业化、品牌化、精细化的产业运营体系。”田闻说。
资本活水的精准滴灌，正在持续撬动区域产业能级跃升。
凭借全省首单科创主题产业园REITs的稀缺性与示范性，崇川集成电路产业的辨识度大幅提升。就在采访前一天，苏南某地代表团访问，专程到园区学习考察。与此同时，一个重量级集成电路项目将于9月落户集成电路二期，该项目在GPU、CPU封测领域具有国际影响力，一期投资达30亿元，将有效补齐区域集成电路产业链关键环节。
一个成功发行的REITs，本身就是一张天然的招商名片——园区能力得到资本市场认证，对上下游头部企业形成极强吸引力。
资本与产业的深度耦合，正在结出更多果实。就在REITs发行前三个月，产发集团依托自有产业基金矩阵，完成了南通市首单ODI（直接境外投资）美格智能投资落地——把资金投向优质科创企业，同时吸引这些企业把生产基地落到南通。投出去的是资本，带回来的是产业。这项投资深度绑定了无线通信和算力模组企业，走出一条“资本牵引、项目落地、产业集聚”的特色路径。
对于未来，田闻透露，集团已搭建科创资产储备库，对人工智能、集成电路等产业载体持续培育，有序推进REITs扩募和多品类资产证券化。
一次成功的金融创新，最终要沉淀为可复制、可推广的长效机制。
业内观察人士认为，崇川这场实验跳出传统园区重资产扩张的老路，以优质科创资产为底座、以资本市场为纽带，形成了“园区运营—资产增值—资本反哺—产业升级”的完整闭环。
从重资产到轻运营，从土地财政到产业生态——这场始于一座产业园区的金融实验，为中国地方国企的转型探出一条新路。 本报记者 苗蓓 卢铖卉
