原题：不得擅自拆改房屋承重墙、外墙；不得开挖底层地面、降低地坪标高……

《江苏省房屋使用安全管理条例》明年施行

9月30日，《江苏省房屋使用安全管理条例》（以下简称条例）由江苏省十四届人大常委会第二十五次会议审议通过，将于2027年1月1日正式施行。记者了解到，此次条例对房屋使用安全责任人及其义务进行了界定，对房屋装修安全管理要求做了细化，同时明确了房屋安全鉴定主要规则和核心制度等，进一步回应人民群众对“住有所安”的期盼。

房屋归谁所有，谁就是安全责任人

房屋使用安全涉及的主体较多，既涉及房屋所有权人、又涉及房屋使用人，有的还涉及房屋管理人，是房屋安全管理中的主要难点。条例在第二章中专设一节规定房屋使用安全责任，核心思路是先给每幢房屋定下责任人，再明确相应的责任清单。

责任人的确定，以民法典关于物权的规定为基础，遵循权责一致的逻辑：房屋归谁所有，谁就是安全责任人；房屋属于国家或者集体的，由管理人承担，没有管理人的由使用人承担；机关办公用房可以按有关规定明确使用人为责任人。对所有权人下落不明、权属不清这类“找不到人”的情形，条例设置了递进式安排：有管理人的由管理人负责，没有管理人的由使用人负责，两者都没有的，由房屋所在地乡镇（街道）兜底。

责任人具体要做什么？条例列出的义务可以概括为“用得当、修得上、查得勤、险能除”。具体就是要按房屋规划、设计用途使用和装修，做好日常维修养护和安全检查，对存在的隐患及时防范、及时消除，该鉴定的依法鉴定，并配合隐患排查治理和应急处置。

条例同时强调，责任的履行可以委托，但责任的承担不能转移，责任人可以把日常管理交给物业服务企业等单位或者个人，却不能以委托为由推脱责任，双方还应当就日常检查、维修养护、隐患处理等事项作出书面约定。受托方也要建立管理制度、配备安全管理人员，按约定和法律规定管起来。

任何单位和个人不得承接这些红线业务

因擅自拆改、破墙开洞等导致的房屋安全事故、邻里纠纷等大家也是时有耳闻。条例特设立“房屋装修安全”专节，围绕“谁能装修、怎么装修、谁来管理”，构建起覆盖事前、事中、事后的全链条责任体系。

条例规定，在房屋装修中确需变动结构的，需依法办理相关手续，属于区分所有权建筑的，要在办理相关手续前由该建筑内全体业主依法共同决定；房屋不是自己居住使用、由使用人装修的，须经房屋使用安全责任人同意，由责任人或者其委托的管理人负责监督。

其次，装修人应当先请原设计单位或者有相应资质等级的设计单位提出设计方案、编制施工图，并送施工图设计文件审查机构审查；即使是可以不办理施工许可的限额以下工程，只要涉及结构变动，同样要送审，审查未通过不得施工。限额以上工程还应当依法办理施工许可。

此外，条例明确装修之前要向物业或房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处登记，限额以下涉及结构变动的工程完工后，由装修人组织竣工验收，需要具备完整的技术档案和施工管理资料、各方签署的质量合格文件以及工程保修书等条件；涉及结构变动的装修档案还要移交城市建设档案机构。

条例还划出了行为红线：房屋的基础、梁柱、楼板和承重墙、外墙等主体和承重构件，不得擅自拆改；不得擅自超出设计标准增加荷载或者改变荷载类型；不得开挖底层地面、降低地坪标高；不得违法搭建、违法改变外立面。任何单位和个人也不得承接这些行为的勘察、设计、施工、监理业务，从源头上堵住“想改就改”的口子。

合规房屋安全鉴定机构可在省级住建部门查询

房屋安全鉴定是与房屋安全管理相关的一项重要制度，是判断房屋状况的关键，也是一项专业活动。针对房屋安全鉴定领域存在机构水平不一、报告质量参差不齐等突出问题，条例以专章加以规范，核心管住三个内容：“谁能做、什么情况必须做、开展鉴定有什么要求。”

谁能做？条例从机构条件、仪器设备和结构计算软件、专业人员的数量和能力、技术负责人和报告审核人的执业资格与从业年限等方面提出要求，并实行备案管理——向设区的市住房城乡建设部门备案后向社会公布、动态管理，省级住建部门汇总信息方便公众查询。

什么情况必须做？房屋出现明显倾斜变形，或者承重结构出现明显裂缝、变形、不均匀沉降、腐蚀等情形仍需继续使用的；超过设计使用年限仍需继续使用的；人员密集场所房屋实际使用年限达到设计使用年限三分之二的；利用自建房屋从事生产经营、公益事业的，以及法律法规规定的其他情形，责任人都应当委托鉴定。

开展鉴定有什么要求？鉴定要按照方案开展现场调查、检测验算、综合评定，记录和影像资料留存备查；发现房屋有发生安全事故现实危险的，必须立即告知委托人并向住房城乡建设部门报告；机构和人员对报告真实性、准确性负责，并应在出具后三日内报送县（市、区）住房城乡建设部门。

农村房屋安全管理做到“不留盲区、没有例外”

据统计，江苏行政村集体土地上共有农村房屋1013.8万户，其中建于2000年之前的农村房屋占65.6%。这些老旧农房建设年代早、标准较低，随着农民对房屋改建、扩建、装修和用于经营的需求日益增多，民宿、农家乐、小作坊等新业态不断涌现，改做经营的农村房屋安全隐患尤为突出。

此次条例将农民住宅、农村生产经营用房、农村公共设施用房和公益事业用房三类房屋一并纳入，不留盲区、没有例外，同时构建全链条责任体系，应当委托有资质的施工单位或者乡村建设工匠按图施工；利用农民住宅做民宿、农家乐等经营的，由县级政府制定安全管理要求；农村公共设施用房、公益事业用房年久失修且长期闲置、存在安全隐患的，集体经济组织应当主动拆除，做到“入口管住、责任管实、隐患管清”。

考虑到现实中的复杂情况，条例还做了城乡分类施策，既尊重农民自建住宅的历史实际，对施行前已建成并经确权登记的其他农民自建住宅同样适用相关规定，又通过县级政府制定民宿、农家乐等经营活动房屋安全管理要求，设区市政府制定农村房屋使用安全管理具体办法等设计。（聂龙妃）