□南京日报/紫金山新闻记者何钢
在中海外马群智荟高新科技产业园，13幢全新产业楼虚位以待，一处低效用地即将拉开产业集聚的序幕；所街公交场站近日完工，南京首个公交场站TOD也将成为周边的城市客厅。6月25日是第35个全国“土地日”，南京作为全国首批低效用地再开发试点城市，通过唤醒“沉睡”土地、激活低效用地，以“地尽其用”的力度，让“冷”土地“热”起来。
打造园中园，低效用地吹响产业“集结号”
走进位于青马路的中海外马群智荟高新科技产业园，一幢幢楼宇已建设完成，工人们正进行绿化、内部道路收尾工作。而在招商中心沙盘前，一家企业正咨询着楼层租赁事宜，不少楼宇则挂上了“已招商”的标签牌。
“招商情况还不错，目前一期已完成过半。”首投海外（南京）智能科技发展有限公司常务副总徐栋向记者介绍，作为园区运营商，企业有着丰富的低效工业用地盘活经验。青马路地块原“主人”为某化学原料和制品企业，由于土地使用率不高，造成资源浪费。2022年，首投海外（南京）智能科技发展有限公司正式签约，规划建设约11万平方米高标准厂房，将招引数十家企业，吹响产业集结号。
据了解，在开发前，该地块布局散乱、建筑老旧、产业不符合地区环保要求，尤其是规划容积率不足1。
为提高土地开发强度，栖霞区规划资源部门通过详规修订，将地块容积率调整到2至2.6，建筑高度也做了明确。这样，原本低矮、分散的工业厂房，变成了一幢幢高矮不等的楼房矩阵。
“我们重点引进人工智能、工业互联网等高端制造业，培育优质企业，在马群科技园内打造专业性的产业园区，形成产业集聚。”徐栋表示，通过新旧产能转换、工业上楼，他们将服务园区企业，提供4000平方米孵化空间，助力产业做大做强。据了解，项目计划8月竣工，签约企业将进入园区开展装修等前期工作。
一旁的二期工程也将启动建设，引进高新技术企业不少于40%。项目达产后，年税收将不少于4000万元，亩均税收将超过50万元。
盘活土地“沉睡资产”，有效提升发展含金量，市规划和自然资源局栖霞分局会同各级园区平台，对产业层次低、产出率低、经济效益差企业的低效闲置土地、厂房，通过企业自主转型升级、与优质项目合作、收回再开发等方式提高土地利用价值。如金马路地铁场站上盖物业与周边土地一体化开发，以地铁换乘枢纽为中心，集合商业、办公、公寓、交通、加油补给等多种功能，促进土地资源集约利用。
土地复合开发，南京首个公交场站TOD建成
近日，备受瞩目的南京首个公交场站TOD项目——所街综合体全面建成，将于年底正式投入运营。
在应天大街与江东中路交叉口西南侧，一座独特造型的综合体吸引了不少市民。而在几年前，这里还是只有几处普通房屋的公交场站。
“过去这块场地只用来停放公交车，功能用房也是为司机交接班和休息用。”南京公交集团所街项目负责人张灼焕向记者介绍，传统的公交场站功能单一，造成土地低效利用。开发TOD是公交优化土地利用的一次探索，这处4000多平方米的迷你地块上建起了一座地上9层、地下1层的大楼，建筑面积超过1.5万平方米。
建邺区规划资源部门根据区域发展定位及地块区位条件，通过控详调整，将原地块规划性质调整为商办混合用地，明确容积率、建筑密度等条件。调整后，地块容积率由原来的0.13提升至2.7，建筑密度由原来的13%提高到45%。
建成后，该综合体地上1—3层为公交驿站和车辆运营区，用于公交车的停放运营、乘客换乘和便民服务设施；4—9层为精品酒店；地下1层则提供100多个停车位。在没有改变公交场站主业的同时，赋予地块商业、便民服务、社会停车等多种功能，实现了地块的复合开发。
根据测算，这座公交TOD投用后，土地的经济产出将大幅提升，单位面积土地产出预计超1000万元/公顷。
“十四五”期间，建邺区规划资源部门编制的低效用地再开发专项规划，重点聚焦莫愁湖、兴隆等4个街道。该区将通过开展控详调整，实现地块规划性质复合化；设置规划条件，为地块复合利用奠定基础。除了所街项目，南湖沉井式停车场、沙洲公交停保场等也将陆续落地。项目的实施，既提高了地块的利用效率，又增强了综合服务功能。
试点方案发布，14条任务聚焦“地尽其用”
记者了解到，早在2013年，南京就被原国土资源部确定为首批城镇低效用地再开发试点城市。南京发布多项政策，并鼓励产业用地复合利用，强化工业用地投入产出约束，以“亩产论英雄”。
“十四五”以来，我市持续推进落实低效用地再开发项目实施，不断提高土地利用节地水平和产出效益。今年，市规划和自然资源局打出存量盘活法规政策“组合拳”，出台《南京市低效用地再开发试点实施方案》（以下简称“方案”）等“1+2”政策包。
方案将低效用地分为旧居住、旧厂矿、旧商服与其他低效用地等4类，制定完善土地供应管理、提供政策激励等五大项14条主要任务，重点编制完成市、区两级低效用地再开发专项规划，既聚焦破解低效用地“沉睡”难题，又着力激活商办设施“造血功能”，更瞄准科研用地“提质增效”。如利用存量房产等空间资源改变建筑功能打造体育设施、养老托育、医养结合、文旅等项目，可享受5年过渡期政策等。
随着一批老商超的退场，主城多处商服大楼正在华丽变身。位于大桥南路的家乐福，通过4层空间重构，引入“垂直市集”理念，打造市集型社区商业体——曼度·乐福里，即将局部开业；长乐路132号原为沃尔玛超市，如今正以“华东首家沉浸式大明文化空间”为定位，文商旅融合的金陵长乐坊也将“上线”。政策加持下，低效空间重启，不仅激活了存量空间的流量，也为区域联动、夜经济发展注入活力。
“我们将与各区政府、各部门共同用好‘1+2’政策‘组合拳’，确保政策红利精准转化为有效投资和民生福祉，让土地存量转化为发展增量。”市规划和自然资源局相关负责人表示，南京将利用国家试点契机，积极探索低效用地再开发新路径、新模式，“向上”找突破，“向下”挖潜力，让每一寸土地都“地尽其用”，支撑高质量发展、塑造高品质生活。
