□ 本报记者 顾巍钟 通讯员 周勉
“这个停车楼可是帮了社区大忙！”5月18日，南京市秦淮区秦虹街道岗虹苑社区居委会主任顾茜，望着康馨花园边新落成的立体停车楼，长舒一口气。康馨花园、岗虹苑作为早些年建成的安置小区，未规划地下车库，约400辆车此前几乎都停在小区道路上，部分业主甚至把车停在了小区外的市政道路上。如今，这座停车楼能分流两小区100辆车，极大缓解了停车压力。
不过，对于投资方南京城建集团旗下南京城投智能停车公司来说，这却是个“不怎么赚钱的项目”。公司常务副总经理刘红修坦言，“这里位置较偏，又是保障房小区配套，收费不高，回本还早得很。好在有投资小、收益快的平面停车场回补亏空。”
2022年8月，秦淮区通过特许经营模式引入南京城投智能停车公司，打包建设全区第二批14个公共停车项目，规定年化总收益率在5%—6%，目前已建成7个停车场（楼），康馨花园停车楼便是其中之一。此前，第一批5个公共停车项目引入北京一家城建投资公司，却因投资方“挑肥拣瘦”，项目迟迟没有上马。为此，第二批项目改进合作模式，采取“肥瘦搭配”方式，严格开发时序，并配建“防暴利”机制，规范投资收益。这背后，是秦淮区在引入社会投资建设公共停车项目上的艰难探索与积极创新。
项目打包开发，
要“吃肉”也要“啃骨头”
康馨花园和岗虹苑小区建于上世纪90年代，未配建地下车库，停车难问题日益凸显。经实地调研，岗虹苑社区停车项目被纳入秦淮区“特许经营项目库”，在康馨花园小区围墙外闲置道路建设停车楼。这条夹在小区和宁芜铁路间、仅七八米宽的道路，车流量小，此前常被居民作为夜间停车场。如今，南京城投智能投资公司贴着铁路围墙，建成4层停车楼，设79个立体机械车位和21个平面自走车位，“巴掌大地方”硬是挤出了100个车位。虽受铁路限高和地块局促限制，车库无法停放SUV，但因车位紧张，很快吸引了五六十辆小型车入驻停放。车位对外包月300元/辆，两小区居民享8折优惠。
在秦淮区，像这样利用老城边角地、闲置地建成的停车项目已达7个。光华门街道友谊河路新建停车场，曾是堆满垃圾的窄长空地，社区每年清理费高达两三万元。改造后，这里辟出45个车位，给居民优惠价180元/月。社区不但清除了垃圾场，每年还有四五万元实际收入，周边居民、企业皆大欢喜。
闹市区、旅游区的停车场，不仅缓解停车难，收益也颇丰。虎踞南路罗廊巷交叉口的平面停车场，收费6元/小时，年收益40多万元；长乐东路毗邻夫子庙，120个车位也带来了丰厚回报。
“投资停车场，要‘吃肉’也要‘啃骨头’。”刘红修介绍说，从建设成本看，平面自走停车场车位几千元就可建成一个，地面机械停车楼车位8万—10万元一个，地下机械停车库车位可达25万—35万元一个，打包项目中3类项目都有、都要建。眼下多个收益好的平面停车场，是为立体停车楼（库）建设积累资金，实现“以空间换时间”。公司下一步计划开建南航附中操场、夫子庙状元楼酒店门前绿地等多个地下停车场，这也是招标时的承诺。
政府积极引导，
规则优化破解“挑肥拣瘦”困局
采用特许经营，将来钱快、投资省的平面停车和投资大、回报慢的立体停车项目“肥瘦搭配”打包开发，是政府相关部门对停车设施投资运营的及时引导。秦淮区建设局副局长高志军表示，“城市土地资源稀缺，不同地块、不同停车项目投资回报差异大，必须借力市场，制定规则，合理规划各类停车场建设。”
白鹭洲公园西门立体停车楼，原是70个车位的公园平面停车场，车位供不应求。改造成6层停车楼后，车位扩至202个。5月14日，一个普通的工作日，记者来到现场，看到地面车位基本停满，立体车库也停了近一半。工作人员介绍，双休节假日车位更紧张。地处夫子庙，属南京“一类地区”，白天停车收费3元/15分钟，夜间1元/小时，车主停一天近100元，包月1000元。经区建设局协调，周边小区居民包月500元。
江宁路25号立体停车楼同样由一块边角闲置地改造而成，地面两层全自动机械车库可停车208辆，还配有200平方米附属用房出租。专家预测，以夫子庙地区的停车量和收费标准，地面停车场（楼）可以“躺赢”。这两处停车场经营期25年，单个车位年收入可达1万—1.5万元，前期投资为8万—10万元，就单个项目而言，投资收益可谓“流金淌银”。
同样是合作项目，位于建邺路195号的地下停车场，结合秦淮河滨河绿地改造，本可解决周边停车难，却因成本高、车流量预期低，迟迟没有开工。高志军表示，“当企业行为偏离城市目标时，政府要主动调控。”如今，新一批项目严格执行“打包开发”，总利润率控制在5%—6%，由建设局跟踪审计，确保项目按时序推进。
政策护航发展，
平衡“防暴利”与“可持续”
南京市玄武区、建邺区也曾引入社会投资、国企平台开发各类停车项目。2020年，建邺区国资平台与北京某基金公司合作失败，因双方目标不尽一致，国资平台主张优先解决停车难题，基金公司期望有较高的投资回报，最终基金公司主动撤资，目前由区国资平台全资子公司运营。
秦淮区、建邺区对停车投资规则的主动调整，契合国家有关政策导向。2023年11月，国家发展改革委、财政部出台的《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》中明确，政府和社会资本合作应聚焦使用者付费项目，全部采取特许经营模式，经营收入能够覆盖建设投资和运营成本、具备一定投资回报，不额外新增地方财政未来支出责任。
城市停车具有经营属性，可以纳入政府和社会资本合作范畴。我省住房和城乡建设厅、省发展改革委等9个部门2024年底联合发布《关于推动中心城区重点区域停车综合治理的若干政策措施》，支持采取和社会资本合作等模式，多元化投资停车设施建设运营，合理利用桥下空间、闲置地块、公园绿地、广场、公交车站等，“见缝插针”建设立体停车楼、地下停车库。
社会投资建设公共停车场，并不增加财政支出责任，为何还要出台“防暴利机制”？高志军解释，“停车场（库）是基础设施，更是民生项目，均衡布局、为民惠民是第一位，投资方可以获得合理回报，但不能因为逐利影响了停车布局、民生福祉。”
为实现“防暴利”与“可持续”，秦淮区将特许经营期限从25年延长至28年，用收益好的项目“补亏”，还允许停车项目配建一定比例便民设施出租经营。为弥补停车建设成本，南京规定新建公共停车设施泊位数达到100个（含）以上的，允许配建不超过20%的商业面积。刘红修透露，拟建的状元楼门前绿地广场和玄武门广场地下停车场，将利用人流量大的优势，精心设计网红商业设施。
“除了场内挖潜，停车项目可持续运营还需要好的外部环境。”刘红修认为，无论是闹市区还是城乡接合部，道路违停对停车运营都是损害。在新街口、夫子庙地区，停车一天要100多元，违停一次处罚50元；在河西油坊桥地区、平良大街等处的城市道路违停成灾，新建停车场包月100元也“吃不饱”。“停车项目有合理回报才能可持续运营，除了资源调配、政策倾斜，有关部门还要抓好停车治理，给停车投资营造良好的经营环境。”刘红修说。
